【案例简介】??
1998年10月购房者a先生与c房地产公司（下称c公司）签订《内销商品房预售合同》。
双方约定：a先生向c公司购置其开发的居住小区商品房一套，房价总计人民币32.5万元；c
公司于1999年6月30日交房；购房款支付分三期、第一期即合同签订时首付15万元、第二期
公积金贷款10万元、第三期为1999年6月30日（即c公司交房时）付款7.5万元；任何一方违
约，除支付已付房款的利息（按人民银行同期固定资产贷款利率计算）外，还应按已付房款
的10%支付违约金。该合同又约定甲方（c公司）该建设工程进度延期，乙方（a先生）的付
款日期也相应顺延。乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。合同
签订后a先生依约支付了第一、二期购房款计人民币25万元。此后，a先生曾多次到小区现场
察看施工进度，发现小区处于停工状态，无法按约交付房屋。c公司也未依约定交房的1999
年6月30日前向a先生发出付款通知书。a先生因c公司交房违约，且在未得到付款通知的情况
下，而未付最后一期购房款。??
2000年11月c公司通知a先生可交房，并协商违约事宜。c公司承诺偿付a先生逾期交房利
息损失及违约金，同时要求a先生承担未付购房款7.5万元的利息损失及违约金。a先生则表
示，因c公司违约交房在先，按合同约定其付款日期也应顺延，故不能接受承担违约
责任的要求。a先生经交涉无果，遂向律师咨询。??
【点评】??
本案争议的焦点在于，双方当事人应当同时履行债务时，一方当事人是否有抗辩权。??
合同法就当事人同时履行债务规定了同时履行抗辩权制度。《中华人民共和国合同法》
第66条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方未履行
之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求
。”根据该法律条文联系本案，一、当事人互负债务，即c公司负有履行交付房屋之义务，
而a先生负有交付购房尾款之义务。二、同时履行，即按本案所涉预售合同约定1999年6月30
日，由a先生向c公司支付末期购房款，而c公司向a先生交付房屋。三、a先生可以行使同时
履行抗辩权，即a先生经多次去小区现场查看进度后确定c公司在6月30日这一天不能履行交
房。故a先生在履行时享有不履行给付的权利。需要说明的是a先生对前二期房款不享有同时
履行抗辩权。据此，根据合同法的规定，以及本案所涉双方签订《内销商品房预售合同》中
已有的建设工程进度延期、付款日期也相应顺延的约定，我们认为，如果a先生未按约履行
交付前两期房款，则构成违约，而从本案事实分析a先生并无违约，不应承担逾期支付购房
款的违约责任。c公司未在约定期限内交房，构成违约，应承担违约责任。
