案例一
张小姐看中了一个新开发的小区，特别是售楼部的小区“沙盘”所反映出的小区绿化让张小组特别动心。基于此，张小姐选中了小区一套一楼的商品房，并与开发房签订了《商品房预售合同》。但是，在交付时，张小姐发现原来客厅主阳台外的绿化带不见了，被几个停车位所代替。张小姐认为开发商销售宣传失实，甚至有改动规划之嫌，便找到了开发商，要求开发商作出解释。开发商则认为：自己没有违约行为，还拿出了小区规划图以及与张小姐签订的《商品房预售合同》向张小姐进行解释，张小姐所购房屋外一开始就规划有车位，而且在与张小姐签订的《商品房预售合同》中也清楚地表明，销售广告、宣传资料，包括小区“沙盘”、模型等均为要约邀请，一切以小区交房时的实物为准，实物与宣传不一致的，不构成开发商违约。张小姐无法接受开发商的解释，并认为《商品房预售合同》是开发商制订的格式合同，自己签约时根本没有仔细看，遂与开发商发生纠纷。
案例二
王先生拟向某开发商购买一套商品房，由于王先生拟购买的商品房面积较大而王先生目前资金较为紧张，王先生便选择以按揭方式支付购房款，为此，王先生向开发商询问是否能支付20%的首付款，其余向银行贷款。开发商同意了王先生的要求，与王先生签订了《商品房预售合同》，合同中明确写明首付20%的购房款，其余购房款向银行贷款支付给开发商。王先生将首付款20%交给开发商后，银行按揭却一直没有办下来。在小区交房时，王先生接到了开发商的通知，要求王先生前往办理交房手续，并且需要补交10%的首付款后再与银行签订《借款合同》，否则，开发商将追究王先生违约责任。
案例一中，开发商为了推介楼盘，均会印造精美的销售广告、宣传资料，张小姐也是受到了开发商宣传的影响才作出了购房的选择。但是，由于开发商未更改规划，并且在《商品房预售合同》中明确表示任何销售广告和宣传仅是要约邀请，不构成合同内容，对开发商没有法律约束力，因此，张小姐很难根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，直接追究开发商的违约责任。对于张小姐来说，其仅能根据我国《民法通则》关于重大误解的规定，要求变更或解除《商品房预售合同》。但是，张小姐的主张能否得到支持，需要由法院根据案件的具体情况以及张小姐、开发商的举证情况来进行判决。
而案例二中，由于《借款合同》是银行与王先生签订，因此，开发商做出同意王先生支付20%的首付款，其余购房款向银行贷款的承诺，对于银行并没有法律约束力。现在由于银行拒绝贷款而导致商品房买卖合同无法继续履行，过错应当不在王先生。笔者认为，开发商无权要求王先生补交首付款，更无权追究王先生的违约责任。王先生如果确实不愿通过补交首付款的方式获得银行贷款，可以根据司法解释第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”之规定，要求解除与开发商签订《商品房预售合同》。
律师提示
分析上述两个案例，我们很容易看出两个案例之间的区别在于：张小姐未将自己的签约目的以及开发商的宣传承诺反映在合同中，而王先生却将开发商对其的承诺反映在双方签订了合同中；在双方出现纠纷时，王先生明显比张小姐更为主动。
所以，现在购房人在选房时，应更加关注《商品房预售合同》的签订，不要轻信售楼小姐售楼先生的承诺，特别是关系到缔约目的、房屋价格的确定、合同是否可以履行等重大问题，一定要在《商品房预售合同》中明确约定，以提前预防风险。
